รีไฟแนนซ์บ้าน (refinance) คือการย้ายสินเชื่อบ้านที่ผ่อนอยู่ไปกู้กับธนาคารใหม่ โดยธนาคารใหม่ปล่อยกู้มาปิดหนี้ก้อนเดิม แล้วเราเริ่มผ่อนตามสัญญาใหม่ที่มักได้ดอกเบี้ยต่ำกว่า การรีไฟแนนซ์จะคุ้มเมื่อดอกเบี้ยที่ประหยัดได้มากกว่าค่าใช้จ่ายในการย้ายอย่างชัดเจน ซึ่งส่วนใหญ่มักพิจารณาเมื่อผ่อนครบประมาณ 3 ปีและพ้นช่วงที่มีค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนดแล้ว
รีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร
รีไฟแนนซ์บ้านคือการเปลี่ยนเจ้าหนี้สินเชื่อบ้านจากธนาคารเดิมไปเป็นธนาคารใหม่ โดยใช้บ้านหลังเดิมเป็นหลักประกัน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อธิบายว่าธนาคารใหม่จะให้สินเชื่อไปปิดหนี้เดิม แล้วเราทำสัญญาใหม่ที่มีเงื่อนไขดีขึ้น เช่น ดอกเบี้ยต่ำลงหรือระยะเวลาผ่อนยาวขึ้น
เหตุผลที่คนนิยมรีไฟแนนซ์คือ สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่ให้ดอกเบี้ยต่ำพิเศษเฉพาะช่วงแรก ซึ่งมักเป็น 1–3 ปี หลังจากนั้นดอกเบี้ยจะปรับขึ้นเป็นอัตราลอยตัว เช่น MRR (Minimum Retail Rate หรืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำสำหรับลูกค้ารายย่อยชั้นดี) ลบด้วยส่วนลดบางส่วน ทำให้ค่างวดส่วนที่เป็นดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด
รีไฟแนนซ์กับรีเทนชั่นต่างกันอย่างไร
รีไฟแนนซ์คือการย้ายไปกู้ธนาคารใหม่ ส่วนรีเทนชั่น (retention) คือการขอให้ธนาคารเดิมลดดอกเบี้ยให้โดยไม่ต้องย้าย รีเทนชั่นมักมีค่าใช้จ่ายต่ำกว่าและขั้นตอนง่ายกว่า แต่ดอกเบี้ยที่ได้อาจไม่ต่ำเท่าโปรโมชันรีไฟแนนซ์ของธนาคารอื่น
| ประเด็น | รีไฟแนนซ์ | รีเทนชั่น |
|---|---|---|
| ธนาคาร | ย้ายไปธนาคารใหม่ | อยู่ธนาคารเดิม |
| สัญญา | ทำสัญญากู้และจดจำนองใหม่ | ปรับเงื่อนไขในสัญญาเดิม |
| ค่าใช้จ่าย | สูงกว่า เช่น ค่าจดจำนอง ค่าประเมิน อากรแสตมป์ | ต่ำกว่า มักมีเพียงค่าธรรมเนียมการปรับอัตราดอกเบี้ย |
| เอกสารและขั้นตอน | มากกว่า ต้องยื่นกู้และไปสำนักงานที่ดิน | น้อยกว่า ทำกับธนาคารเดิมได้เลย |
| ดอกเบี้ยที่ได้ | มีโอกาสได้ต่ำกว่าจากโปรโมชันธนาคารใหม่ | ขึ้นกับข้อเสนอของธนาคารเดิม |
วิธีที่ใช้ได้จริงคือ ขอข้อเสนอรีเทนชั่นจากธนาคารเดิมก่อน แล้วนำไปเทียบกับข้อเสนอรีไฟแนนซ์ของธนาคารอื่นโดยคิดรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมด
รีไฟแนนซ์บ้านมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
ค่าใช้จ่ายหลักของการรีไฟแนนซ์คือค่าจดทะเบียนจำนอง อากรแสตมป์ ค่าประเมินราคาหลักประกัน และอาจมีค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนดจากธนาคารเดิม โดยรวมแล้วควรเตรียมเงินสดไว้ราว 1.5–2% ของยอดหนี้คงเหลือ ตัวเลขจริงขึ้นกับธนาคารและโปรโมชันในช่วงนั้น
| รายการ | อัตราโดยทั่วไป | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| ค่าจดทะเบียนจำนอง (จ่ายที่สำนักงานที่ดิน) | 1% ของวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท | บางธนาคารมีโปรโมชันช่วยออก |
| อากรแสตมป์สัญญากู้ | 0.05% ของวงเงินกู้ สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท | |
| ค่าประเมินราคาหลักประกัน | ประมาณ 2,000–3,000 บาท | บางธนาคารยกเว้นให้ |
| ค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนด | มักประมาณ 2–3% ของยอดหนี้คงเหลือ | เกิดเมื่อปิดหนี้ก่อนครบระยะเวลาที่สัญญาเดิมกำหนด มักเป็น 3 ปี |
| ประกันอัคคีภัยและประกันอื่น ๆ | แล้วแต่กรมธรรม์ | ประกันคุ้มครองวงเงินกู้ (MRTA) ไม่ใช่ข้อบังคับ |
ข้อควรรู้คือ มาตรการลดค่าจดจำนองของรัฐที่เคยออกมาในบางช่วงมักใช้กับกรณีที่โอนกรรมสิทธิ์และจำนองในคราวเดียวกัน ส่วนการรีไฟแนนซ์ทั่วไปไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ จึงมักต้องจ่ายค่าจดจำนองเต็มอัตรา ควรสอบถามธนาคารและสำนักงานที่ดินให้ชัดเจนก่อนตัดสินใจ
รีไฟแนนซ์บ้านเมื่อไหร่ถึงคุ้ม
การรีไฟแนนซ์คุ้มเมื่อดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ในช่วง 3 ปีแรกของสัญญาใหม่มากกว่าค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการย้าย สัญญาณที่ควรเริ่มพิจารณาคือ พ้นช่วงค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนดแล้ว ดอกเบี้ยเดิมปรับขึ้นเป็นอัตราลอยตัว และยอดหนี้คงเหลือยังสูงพอที่ส่วนต่างดอกเบี้ยจะมีผล
ลองดูตัวอย่างคร่าว ๆ สมมุติยอดหนี้คงเหลือ 2,000,000 บาท ค่าจดจำนอง 1% เท่ากับ 20,000 บาท อากรแสตมป์ 0.05% เท่ากับ 1,000 บาท และค่าประเมินราว 3,000 บาท รวมประมาณ 24,000 บาท ถ้าดอกเบี้ยใหม่ต่ำกว่าเดิมเฉลี่ยราว 1% ต่อปี ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ในปีแรกจะอยู่ที่ประมาณ 20,000 บาท และสามปีรวมกันน่าจะเกิน 50,000 บาท กรณีนี้จึงถือว่าคุ้ม แต่ถ้าส่วนต่างดอกเบี้ยเพียง 0.3% หรือยอดหนี้เหลือน้อย ความคุ้มค่าจะลดลงมาก
กรณีที่อาจไม่คุ้ม ได้แก่ ยังอยู่ในช่วงที่มีค่าปรับไถ่ถอน ยอดหนี้เหลือไม่มาก ใกล้ผ่อนหมดแล้ว หรือธนาคารเดิมยอมลดดอกเบี้ยผ่านรีเทนชั่นได้ใกล้เคียงกัน
ขั้นตอนการรีไฟแนนซ์บ้านมีอะไรบ้าง
ขั้นตอนโดยรวมคือ ตรวจสัญญาเดิม เปรียบเทียบข้อเสนอ ยื่นกู้กับธนาคารใหม่ แล้วไปทำนิติกรรมไถ่ถอนและจดจำนองใหม่ที่สำนักงานที่ดิน กระบวนการทั้งหมดมักใช้เวลาหลายสัปดาห์ จึงควรเริ่มเตรียมล่วงหน้าก่อนครบกำหนดค่าปรับไถ่ถอนเล็กน้อย
- ตรวจสัญญาเดิมว่าค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนดสิ้นสุดเมื่อไหร่ และขอใบแจ้งยอดหนี้คงเหลือ
- ขอข้อเสนอรีเทนชั่นจากธนาคารเดิมไว้เทียบ
- เปรียบเทียบข้อเสนอรีไฟแนนซ์หลายธนาคาร โดยดูดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก อัตราหลังช่วงโปรโมชัน และค่าใช้จ่ายทั้งหมด
- เตรียมเอกสาร เช่น บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน หลักฐานรายได้ สำเนาโฉนดหรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ และสัญญากู้เดิม
- ยื่นกู้และให้ธนาคารใหม่ประเมินราคาหลักประกัน
- เมื่ออนุมัติแล้ว นัดวันไถ่ถอนและจดจำนองใหม่ที่สำนักงานที่ดินร่วมกับทั้งสองธนาคาร
ก่อนรีไฟแนนซ์ควรระวังอะไร
สิ่งที่ควรระวังที่สุดคือดูแต่ดอกเบี้ยปีแรกโดยไม่ดูภาพรวม ควรดูดอกเบี้ยเฉลี่ยหลายปี เงื่อนไขค่าปรับไถ่ถอนของสัญญาใหม่ และค่าใช้จ่ายแฝง เช่น การบังคับทำประกันบางประเภท
- โปรโมชัน “ฟรีค่าจดจำนอง” อาจมาพร้อมดอกเบี้ยเฉลี่ยที่สูงขึ้นเล็กน้อย หรือระยะเวลาห้ามไถ่ถอนที่ยาวขึ้น
- การขยายระยะเวลาผ่อนช่วยให้ค่างวดต่อเดือนลดลง แต่ดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญาอาจสูงขึ้น
- การเพิ่มวงเงินกู้ระหว่างรีไฟแนนซ์ทำให้ภาระหนี้รวมเพิ่ม ควรใช้เมื่อมีเหตุจำเป็นจริง
- ค่างวดใหม่ควรอยู่ในระดับที่ผ่อนไหวสบาย ๆ เมื่อเทียบกับรายได้สุทธิ
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการรีไฟแนนซ์บ้าน
รีไฟแนนซ์บ้านได้บ่อยแค่ไหน
ทำได้เมื่อสัญญาเดิมพ้นช่วงค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนด ซึ่งโดยทั่วไปคือประมาณทุก 3 ปี แต่ควรดูความคุ้มค่าทุกครั้ง
ติดค่าปรับไถ่ถอนแล้วรีไฟแนนซ์ได้ไหม
ทำได้ แต่ต้องจ่ายค่าปรับให้ธนาคารเดิม ซึ่งมักทำให้ไม่คุ้มค่า ยกเว้นส่วนต่างดอกเบี้ยสูงมาก
รีเทนชั่นแล้วยังรีไฟแนนซ์ทีหลังได้ไหม
ได้ แต่การทำรีเทนชั่นบางครั้งมาพร้อมเงื่อนไขห้ามไถ่ถอนช่วงหนึ่ง ควรถามธนาคารให้ชัดก่อนเซ็นยินยอม
ผ่อนบ้านไม่ไหวควรรีไฟแนนซ์หรือไม่
ถ้าค้างชำระแล้ว การรีไฟแนนซ์อาจทำได้ยาก ควรติดต่อธนาคารเดิมเพื่อขอปรับโครงสร้างหนี้ก่อน ซึ่ง ธปท. แนะนำให้รีบติดต่อตั้งแต่เริ่มมีปัญหา
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อการเรียนรู้ ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงินหรือกฎหมาย อัตราดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม และเงื่อนไขขึ้นกับแต่ละธนาคารและช่วงเวลา ควรตรวจสอบกับธนาคารและสำนักงานที่ดินก่อนตัดสินใจ
แหล่งอ้างอิง: ธนาคารแห่งประเทศไทย – การแก้ไขหนี้บ้าน · ธนาคารแห่งประเทศไทย – มาตรการสนับสนุนการรีไฟแนนซ์และการรวมหนี้ · ttb – อัตราค่าธรรมเนียมสินเชื่อ · KTC – ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์บ้าน
ภาพหน้าปกโดย Jakub Żerdzicki จาก Unsplash
